世茂服務成功登陸香港證券交易所 “美好生活智造者”描繪壯闊飛行藍圖

2020年10月30日，世茂集團旗下的綜合物業管理及社區生活服務提供商世茂服務（00873.HK）正式登陸香港證券交易所。這位備受矚目的物業管理服務賽道上的重量級選手，不僅收獲了來自資本市場的高度認可，也為世茂集團的“大飛機戰略”從"規模之路"向"利潤之戰"升級做好了充足的準備。

世茂服務本次上市共發行5.88億股，每股定價16.6港元，共募集資金約110億港元（超額配股權行使后），是截至目前資本市場募集資金最高的物業服務企業。上市首日，世茂服務以16.6港元報收，全天成交19.13億港元，總市值達390.59億港元，位列所有物管上市公司第三位，僅次于碧桂園服務和雅生活。市場對于世茂服務給予了極高的關注與熱情，不少研究機構也給予了“長期成長價值值得關注”的評價。

世茂服務以住宅物業管理服務為起點，成立15年來，圍繞“美好生活智造者”的品牌理念，不斷拓展服務的廣度與深度，已成為世茂集團這架“大飛機”的重要“雙翼”之一。在世茂集團及各業務板塊的協同支持下，世茂服務獲得了來自母公司強大的生態鏈資源、持續穩定的管理面積、優質的高凈值客戶以及強大的品牌支撐，實現了高于行業平均發展水平的業績增長，賦予了物業管理服務以數智驅動的新模式，創造了物業管理服務從社區服務走向城市服務的可能性。

隨著世茂集團穩步推進以房地產開發為核心主體，以商業運營、酒店經營、物業管理及金融為堅實雙翼，以高科技、醫療、教育、養老、文化等前瞻性投資等為平衡發展的關鍵尾翼的“大飛機戰略”，世茂集團持續向著“行業的引領者” “改變用戶生活方式” “美好生活的智造者”的目標前進。作為世茂集團“大飛機”的重要雙翼之一，世茂服務也必將在“大飛機戰略”的指引下擘畫出更美的藍圖。

受益于世茂集團強大“朋友圈”

管理規模優勢持續高增長

作為一家物管服務公司，世茂服務近年來保持著管理規模的高速增長。重點布局長三角、環渤海、華南與中西部四大核心高能級城市群，按合約項目計算，公司業務覆蓋中國26個省份108個城市，77%的在管項目位于一線、新一線及二線城市，物業類型涵蓋住宅、政府及公共設施、學校、康養中心及醫院、機場候機室貴賓廳等多元業態。

截至2020年10月12日，公司在管面積從2017年的4162萬平米增至1.018億平米，增幅達1.45倍；合約管理面積由2017年的4568萬平米增至1.443億平米，增幅達2.16倍，均遠超行業的平均增長水平。其中，2017年至2019年，在管面積年復合增長率達到26.5%，合約面積年復合增長率達到48.6%。

世茂服務在管面積的持續領先，離不開其母公司世茂集團的高速增長。世茂集團作為一家國際化、綜合性的大型投資集團，經過三十多年的發展，已布局全國140個核心發展城市，涉及地產、商業、物管、酒店、主題娛樂、文化、金融、教育、健康、高科技等產業領域，形成了多元化業務并舉的“可持續發展生態圈”。2020年“期中考”，其合約銷售業績同比增長10.1％，業績增速持續領跑頭部房企，位列TOP10房企第二。

今年以來，世茂集團在深度扎根的高能級戰略紅利區持續增儲，截至6月末，已獲取土地84塊，權益前總價約647億元，占全年投資總量50%左右。其中，一二線及強三四線城市土地總價占比達94%，為當年銷售轉化及利潤空間提供了有效的保障。數據顯示，截至2020年6月30日，世茂集團權益前土地儲備約8393萬平方米，遍布全國135城，貨值超過14500億元，較2019年底增長11.53%。其中，大灣區、長三角規模分別為4080億元和3530億元。對世茂服務來說，世茂集團自身的土地儲備量及豐富的“朋友圈”資源，保證了其可以獲得高質量、穩定和可持續的管理面積增長。

世茂服務作為世茂集團“大飛機”戰略的重要“雙翼”之一，與集團資源共享、協同發展，保持長期穩定合作。不僅每年持續獲得母公司優質、穩健的管理面積支持，也不斷主動開展外拓。截至2020年6月30日，公司來自獨立第三方開發的管理面積為3247萬平米、占總在管面積的37.9%；來自獨立第三方的收入占比高達70.5%。

市場拓展與收并購雙輪驅動，世茂服務在第三方拓展中注重地域與市場定位的協同，與其所深耕城市產生集約化效應。自2019年開啟市場化拓展元年，世茂服務相繼與海亮物業、浙大新宇等企業進行收并購合作，第三方拓展能力顯著。此外，其在管共41個項目在管面積超50萬平米，在管物業平均規模是物業百強企業的1.8倍。這不僅帶來規模效應，未來增值服務的潛力與空間也將會更具備想象空間。

收入及凈利潤增速行業領先

圍繞“用戶”與“資產”打造增值服務新生態

世茂服務近年來的財務表現也呈現出穩健而快速的發展趨勢。2017年至2019年間，世茂服務的收入與凈利潤復合增長率均處于較高水平。2017年至2019年，世茂服務的收入分別為10.43億元、13.29億元、24.89億元，復合年增長率為54.5%，遠高于物業百強18.4%的增速；2017年至2019年，公司凈利潤分別達到1.09億元、1.46億元、3.84億元，復合年增長率為88%，顯示出極具競爭力的發展態勢。根據中指院發布的數據，2018年至2019年，世茂服務的收入增長率為87.2%，收入增速位列已在香港上市的物業企業第三名；同期，凈利潤增長率為160%，位列行業第一名。即便2020年上半年在新冠疫情的影響下，世茂服務仍然實現了15.65億元的營收，同比增長85%；凈利潤達2.55億元，同比增長134%，均大幅超過行業平均水平。

尤為值得一提的是，世茂服務的業績增長是依托于城市與項目能級、滿意度與收繳率、中標率等各方面因素下的持續高增長。從城市與項目能級上看，世茂服務開展的多區域經營策略，使主要物業管理項目覆蓋城市集中在一二線高能級城市。截至2020年6月30日，世茂服務管理的項目數量有63%位于長三角及華南地區；77%的在管項目位于一線、新一線及二線城市。2019年，世茂服務的客戶滿意度水平達到87%，超行業平均水平14個百分點。

在盈利質量方面表現優異。2017年至2019年，世茂服務的毛利率分別為27.5%、29.4%、和33.7%，2020第一季度的毛利率更高達34%，對比來看毛利率遠高于行業TOP20平均值27%，該盈利水平也足以使其成為行業內少數的頭部企業，

智慧科技賦能與服務體系支撐，以基礎物業服務為基石，圍繞用戶與資產的多元增值服務為驅動的戰略，構成了世茂服務獨有的“業務增長環”。在這條增長環中，世茂服務通過多渠道發力，持續擴大在管物業鞏固基本盤的同時，圍繞“用戶”與“資產”發力新業務，最終實現了做大規模、提升實力的高速發展能力閉環，為世茂服務從社區生活提供商到城市服務提供商的角色飛躍奠定了基礎。

在世茂服務的三大主營業務中，物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務的收入占比約為2:1:1，增值服務占比由2017年29.6%提升至2019年的51.8%，已占據半壁江山。2017年-2019年，世茂服務的增值服務復合增長率達到了222%。一方面，這與世茂服務增加了收入的類別，如車位居間和銷售等業務有關，更重要的是世茂服務的增值業務邏輯采取“全業務管理”方式。圍繞“用戶”和“資產”，世茂服務重點構建起了“0-2公里世茂社區生活服務新業態”，僅2020年上半年，世茂服務的社區增值服務收入金額為4.17億元，同比增長2.5倍，占公司總收入的比重達到26.7%。

與傳統的行業平臺撮合交易模式不同，世茂服務專門組建專業團隊，對社區用戶進行多維和細致的畫像，并與行業龍頭企業合作，如紅杉、騰訊、云知聲、紅星美凱龍等，成立合資公司，為用戶提供定制化的產品和個性化的服務。

由于增值服務具有較高的利潤率，因此相比基礎物業服務，其不論在提價空間和品類擴張上都具備更高的彈性。通過擴展增值業務，使得世茂服務在保證物業管理服務持續穩健增長的同時，不僅增加了收入來源，也更好地獲得了業主的認可。

近期世茂服務推出的“SUNIT世集”品牌，就是其在“數智驅動”下所創新出的獨特服務模式?！癝UNIT世集”是一個社區的生活服務平臺，聚合人文社交、親子陪伴、健康體驗、活力運動、精致生活等業態，通過深度的社群運營、線下空間、茂家APP線上平臺三個維度，拓展更多的娛、食、住、行等多種服務體驗，實現線上線下商業融合變現，并滿足業主的需求。

基于對社區業主需求的深刻洞察，世茂服務通過整合世茂優勢產業資源，與外部優質資源強強聯合，不斷探索發展模式。不久前，世茂服務與紅星美凱龍共同打造的全新高端家裝美居品牌“世茂美凱龍”亮相第46屆中國（上海）國際家具博覽會，這是雙方在發揮各自優勢的基礎上，整合行業全產業鏈條，打通從新房批量家裝、交付定制裝修、二手房翻新等全周期服務的重要平臺。

“數智驅動”帶來物業管理數字化革命

數字化升級擴寬行業邊界

早在IPO之前，世茂服務獲得了紅杉中國及騰訊的大手筆投資。據世茂服務披露，通過與紅杉中國及騰訊的合作，將有助于推動其信息化技術及數字化升級。世茂服務有望透過應用物聯網、云計算及大數據技術以改進其管理及運營效率。市場對于這段聯姻的解讀更加充滿了想象，認為物業公司與互聯網巨頭的強強聯手，有望重新制定物業管理行業的數字化發展標準，為未來物業管理行業的發展打開了廣闊的想象空間。

而事實上，“數智驅動”作為世茂服務獨特的優勢，近年來在通過技術手段賦能社區生活服務及提升管理能力等方面，均取得了有目共睹的成績。

“數字化時代的到來，讓未來的物業服務需要更好利用數據去洞悉客戶需求，提供個性化精準服務，同時利用IOT和AI等技術，打造更智能化的服務場景?！边@是世茂集團副總裁、世茂服務控股執行董事兼總裁葉明杰先生對于未來物業行業發展的一個重要判斷。正因為如此，世茂服務將發展數字科技即“數智驅動”作為了其發展的核心驅動力。

作為用科技賦能物業發展的標桿企業，世茂服務實現了全應用場景的串聯。在粵港澳大灣區，世茂智慧社區已經在多個高端住宅項目落位阿里云AI智能社區——全屋“互聯網云端控制”，從設備到服務，都為人們提供全新的、可迭代的、持續性的高品質感受。

“數智驅動”還表現在將技術與管理手段相結合，賦能企業管理能力的提升。通過與行業頭部企業合作，世茂物聯打造的智慧中臺、數字中臺為企業數字管理提效，并將員工端茂管家APP工單系統、客戶管理平臺打通，通過業務流程信息化數字化、設置經營閾值預警，實現了從集團總部到項目“網格化”穿透式管理。

所謂“網格化”管理，是指將在管物業劃分成數個網格，并評估各個網格的財務經營業績及客戶的滿意度，以便更好地監督業務營運及激勵雇員。實行“網格化”管理的好處在于網格對應經營單元，實現服務全覆蓋無死角，讓每一個網格內的經營指標與滿意度指標到崗到人，權責利清晰，從而在保障服務品質、業主滿意度的同時，降本增效?！熬W格化”堪稱世茂服務在科技手段賦能管理數字化變革方面的創新樣本。

網格化的切分，輔以科技手段，讓經營及財務業績一目了然?！拔覀冊诩瘓F的電腦上可以隨時查看1800個網格的經營情況，它的收入成本利潤怎么樣，它和原來的計劃指標相比是高是低，而且通過閾值設置，在每一個禮拜都有預警，可以根據具體的情況安排相應的人來解決問題?！笔烂盏南嚓P人士介紹，這也讓各網格單元的負責人能夠主動發現差異并進行分析，對下個月的預算及業績目標進行及時調整。

“網格化”改革有效優化了世茂服務的營運效率。通過智能化調度，有效提升了員工的整體工作效能，從2019年的人均107工單/月提升至2020年的人均212工單/月。截至2019年12月31日，世茂服務共有雇員11149名，較2018年末的9386名增加了18.8%，而同期在管總建筑面積增加51.6%。此外，通過一體化運營管理，被并購企業的毛利率也獲得顯著提升，以海亮為例，其毛利率從2018年的8.3%上升至2019年的25.9%，提升高達18個百分點。

分析認為，紅杉資本中國基金與騰訊將運用在云計算、大數據、物聯網等科技領域的領先優勢，推動世茂服務信息化和數字化升級，在以城市管理服務為核心的“智慧城市”領域開疆擴土，并助力行業數字智慧化發展。此外，通過紅杉中國擁有的豐富社區商業資源，以及在醫療健康、工業科技、消費升級等多個領域的前瞻布局，將擴充公司社區增值服務的品類和能力，攜手多元服務生態的構建，為用戶提供更為高品質、優體驗的服務產品。

世茂集團董事局副主席、總裁，世茂服務董事局主席、執行董事許世壇先生表示，世茂服務已駛入發展快車道，上市對于世茂服務而言，是一個全新的起點，有信心繼續保持有品質的高速增長?！拔覀兪冀K將服務品質與用戶體驗放在第一位，構建了圍繞‘用戶’與‘資產’的增值服務生態系統，未來將持續進行用戶運營與專業化服務拓展，將客戶滿意度提升至行業標桿水平。同時，世茂服務將助力行業數字化升級，用服務引領生活方式，以服務助力智慧城市發展，致力于成為提供高品質服務的城市服務商，智造美好生活?！?/p>